Ст ГК по продаже недвижимого имущества

Судебная практика по статье 549 ГК РФ:

Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество статья 130.

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, ст ГК по продаже недвижимого имущества иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия статьи 559 - 566.

Комментарий к статье 549 ГК РФ 1. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет. Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: Данный перечень является открытым.

Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Валявина ; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй постатейный.

Садикова автор комментария - В. При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке ст. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота см. Недвижимое имущество, ограниченное в обороте см. В качестве предмета договора в принципе могут выступать "будущие" недвижимые вещи, то есть такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу см. Исключения из данного правила могут устанавливаться законом.

В частности, в договорах, подлежащих государственной регистрации продажа жилых помещений - п. В соответствии с п. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом - см.

С учетом того, что предприятие как имущественный комплекс также признается недвижимостью п. Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости см.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)

При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора см. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом см. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов ст.

Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя абз. При отсутствии согласия сделка может быть оспорена абз. Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст.

В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью см. Валявина ; Гражданское право: Этот тезис находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике см.: Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения.

Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия переход права собственности связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права п. Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем. Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи.

Гражданский кодекс РФ

Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации продажа жилых помещений - п.

В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации п. Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.

Ряд ограничений на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной практикой.

Полезный материал по теме: Предоставление жилого помещения в связи с выселением

Так, ВАС разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом ст ГК по продаже недвижимого имущества продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем п.

Помимо того, что в рамках указанных разъяснений суд очевидно вышел за пределы своей компетенции и, по сути, создал новую норму права, они дискуссионны и с содержательной точки зрения см.: Проблемы правового регулирования недвижимости. Другой комментарий к статье 549 Гражданского Кодекса РФ 1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороне покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму п.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором см. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество недвижимая вещь, недвижимость.

К недвижимым вещам недвижимому имуществу, недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства абз.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки: Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона; во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей; в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей.

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости.

Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению.

Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте.

В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного в сравнении с иными объектами гражданского права контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Признание судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения движимых по природенедвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

Ст. 549 ГК РФ — Гражданский кодекс

Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения.

Другой комментарий к статье 549 Гражданского Кодекса РФ

В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже см. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене см. Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий см. В силу указания, содержащегося в п.

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

ВИДЕО: Право собственности квартиры по приобретательной давности. Ст 234 ГК.

VK
OK
MR
GP
Рекомендуем другие статьи по теме